C 01 апреля 2016 г. вступили в силу следующие изменения Закона об управлении этажной собственностью:
Раздел ІІ
Права и обязанности собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов или их частей
Обязанности собственников, пользователей и обитателей
Статья 6. (1) Собственники обязаны:
5. Не проводить ремонтных работ в своем самостоятельном объекте или в его части, которые могли бы привести к ухудшению эксплуатационных характеристик проекта строительной продукции, к их изменению/замене, а также и/или действий, которые изменили бы планировку помещений, пространств или их частей, предназначенных для общего пользования, не нарушать архитектурный вид, несущую способность, устойчивость строительной конструкции, пожарной безопасности или безопасной эксплуатации здания;
6. Выполнять предписания соответствующих нормативных актов при содержании животных в своих самостоятельных объектах и не причинять беспокойство своим прямым соседям;
7. Соблюдать нормы благоприличия;
9. Оплачивать расходы на ремонт, реконструкцию, переустройство, основной ремонт и обновление общих частей здания, замену общих инсталляций или оборудования, а также взносы, определенные для внесения в фонд „Ремонт и обновление“, соразмерно идеальным частям, которыми они владеют;
12. Обеспечивать доступ к своему самостоятельному объекту или его части для проведения необходимых исследовательских, проектных, измерительных, строительных и монтажных работ, связанных с обслуживанием, ремонтом, реконструкцией, основным ремонтом или обновлением общих частей или иных помещений, а также для проверки состояния инсталляций и конструктивных элементов здания;
17. Поддерживать общие части здания и свой самостоятельный объект в техническом состоянии, отвечающем основным положениям ст. 169, пар. 1 Закона об устройстве территории;
18. Заботиться о безопасной эксплуатации всех объектов и сооружений здания;
19. Не осуществлять действий в общих частях здания, включительно и по его фасаду, которые могут нарушить их целостность и архитектурный вид, несущую способность, устойчивость строительной конструкции, пожарную безопасность или безопасную эксплуатацию здания;
20. Исполнять и другие обязанности, предусмотренные в правилах внутреннего распорядка.
Книга этажной собственности
Статья 7.
(2) В книгу вписывается:
3. Имя, отчество и фамилия собственника или пользователя – для физических лиц, где также указывается адрес электронной почты для уведомлений при его наличии, а в случаях, когда собственник или пользователь является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем – его наименование, БУЛСТАТ или единый идентификационный код (ЕИК);
Правомочия общего собрания
Статья 11. (1) Общее собрание:
8. Принимает план о проведении ремонтов, реконструкций, переустройства и других работ в общих частях здания, в том числе связанных с исполнением предписанных мер к техническому паспорту, или других предписаний компетентных органов, а также одобряет годовой отчет совета управляющих (управляющего) о его выполнении;
10. Принимает решения:
в) об основном ремонте и/или обновлении здания;
15. В рамках нормативно установленных сроков изготовления технического паспорта принимает решение для возложения составления технического паспорта для существующих зданий и утверждает договор с исполнителем, принимает доклад о выполненном обследовании и оценке технических характеристик, и составленному техническому паспорту здания;
16. Может принимать решение не выбирать контрольный совет или контролера.
Порядок созыва общего собрания собственников
Статья 13. (1) Общее собрание созывается путем вручения уведомления, подписанного лицами, созывающими общее собрание, которое размещается на видное и доступное место в подъезде здания не позднее, чем за 7 дней до даты собрания, а в неотложных случаях – не позднее 24 часов. Лица, созывающие общее собрание, обязательно указывают на уведомлении дату и час размещения, о чем составляется протокол. Общее собрание может состояться не ранее, чем на восьмой день после даты размещения уведомления, а в неотложных случаях – не ранее 24 часов после ее размещения.
(2) Собственник или пользователь, который не использует свой самостоятельный объект или отсутствует более одного месяца, письменно уведомляет управляющего или председателя совета управляющих, указавсвой адрес электронной почты и адрес для корреспонденции, на который ему могут направляться уведомления о созыве общего собрания, а также и номер телефона.
(3) Сообщение по пар. 2 о проведении общего собрания может быть сделано путем устного уведомления, что удостоверяется надписью лиц, созывающих общее собрание, или путем отправки уведомления на адрес для корреспонденции, а также по электронной почте, если таковые указаны.
(4) Если лицо по пар. 2 не указало электронный адрес или адрес для корреспонденции, на который может быть направлено уведомление о созыве общего собрания, а также и номер телефона, то лицо считается уведомленным о созыве общего собрания в соответствии с положением пар. 1.
Кворум для проведения общего собрания
Статья 15. (1) Общее собрание проводится, если присутствуют лично или через представителей собственники, владеющие не менее 67% идеальных частей из общих частей этажной собственности, за исключением случаев, указанных в ст. 17, пар. 2, п. 1 - 4 и 7.
Проведение общего собрания
Статья 16.
(5) В протоколе указываются дата и место проведения общего собрания, его повестка, присутствующие лица и их идеальные части в этажной собственности, которые они представляют, номера самостоятельных объектов, способ голосования - "за", "против" или "воздержался", их подписи, состав их заявлений, сделанные предложения и принятые решения.
(7) Председатель совета управляющих (управляющий) в срок, предусмотренный в пар. 6 размещает на видном и общедоступном месте в подъезде здания сообщение об изготовленном протоколе. О размещении сообщения составляется протокол председателем совета управляющих (управляющего) и одним собственником, пользователем или обитателем, в котором указываются дата, время и место размещения сообщения. Копия протокола о проведении общего собрания, заверенная надписью „Верно оригиналу“, и приложения к нему предоставляются собственникам, пользователям или обитателям, а в случае положений ст. 13, пар. 2 отправляются на указанный адрес электронной почты или адрес для корреспонденции. Если в случае ст. 13, пар. 2 лицо не указало адрес электронной почты или адрес для корреспонденции, на которые могут быть направлены копии протоколов, оно считается уведомленным через размещение сообщения.
Принятия решения общим собранием
Статья 17.
(2) Общее собрание собственников принимает решения:
5. Для обновления, проведения основного ремонта и освоение средств из фондов Европейского союза и/или из государственного или муниципального бюджета, безвозмездной помощи и субсидий и/или собственных средств или других источников финансирования – большинством, но не менее 67% идеальных частей из общих частей;
6. Для размещения рекламных или технических сооружений на здании, для присоединения здания к сетям теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения и для отключения этажной собственности от теплоснабжения и газоснабжения – большинством более 50% идеальных частей из общих частей;
7. Для возложения полномочий или их части совету управляющих (управляющему), а также для передачи деятельности по обслуживанию общих частей здания юридическим или физическим лицам – большинством более 67% идеальных частей из общих частей этажной собственности.
Совет управляющих (управляющий)
Статья 19.
(8) По решению общего собрания, взятого большинством более 67% идеальных частей из общих частей этажной собственности, полномочия совета управляющих (управляющего) или их части могут быть возложены на физические и юридические лица, которые не являются собственниками. Договор возложения полномочий одобряется решением общего собрания, взятым большинством более 67% идеальных частей из общих частей этажной собственности, и заключается уполномоченным общим собранием лицом на срок до двух лет. Договор, заключенный на более длительный срок, считается заключенным на два года, а пункт, предвидящий автоматическое продление срока действия договора или его превращение в бессрочный, считается недействительным. В течение срока действия договора, выбранное физическое или юридическое лицо имеет права, обязанности и несет ответственность совета управляющих (управляющего) в соответствии с данным законом.
Выбор совета управляющих (управляющий)
Статья 21.
(4) В случае появления новой этажной собственности, выбор совета управляющих (управляющего) проводится в течение 6-ти месяцев после введения здания в эксплуатацию.
Правомочия совета управляющих (управляющего)
Статья 23. (1) Совет управляющих (управляющий):
12. По требованию собственникам издается документ о наличии или отсутствии задолженностей по отношению к этажной собственности;
13. Осуществляет другие правомочия, возложенные ему общим собранием.
(2) Управляющий совет (управляющий) отчитывается ежегодно в конце своего мандата докладом перед общим собранием. Доклад и протоколы заседаний совета управляющих обнародуютсяв соответствии с положениями ст. 16, пар. 7.
Раздел ІІІ.
Товарищество собственников
Создание товарищества собственников
Статья 25. (1) Для освоения средств из фондов Европейского союза и/или из государственного или муниципального бюджета, безвозмездной помощи и субсидий и/или использования собственных денежных средств с целью основного ремонта и/или обновления зданий в режиме этажной собственности, собственники могут учредить товарищество. Товарищество является юридическим лицом, созданным в порядке данного закона.
(4) Товарищество может быть создано для одного или более, чем одного подъезда здания или для нескольких зданий в режиме этажной собственности, построенных в режиме связанной застройки. В этом случае товарищество создается собственниками, представляющими не менее 67% идеальных частей из идеальных частей собственников общих частей подъезда (подъездов или зданий). В случае, если сумма процентов идеальных частей собственников общих частей подъезда (подъездов или зданий) не равна 100, применяются положения ст. 17, пар. 5 и 6.
(6) Когда в течение года товарищество осуществляет деятельность только в соответствии с пар. 1 или не осуществляет деятельности, не применяется Закон о бухгалтерском учете и Закон о статистике.
Проведение учредительного собрания
Статья 27.
(6) Протокол учредительного собрания и принятое соглашение о создании товарищества составляются в одном экземпляре и подписывается всеми членами товарищества или их представителями.
Регистрация товарищества
Статья 29.
(2) К заявлению по параграфу 1 прилагаются:
2. Копия протокола учредительного собрания, заверенная председателем управляющего совета (управляющим) надписью „Верно оригиналу“;
Передача и прекращение членства в товариществе
Статья 30. (1) В случаях изменения права собственности на самостоятельный объект, членство в товариществе передается новому собственнику, при этом задолженности по отношению к товариществу, подлежащие к оплате перед изменением права собственности, несет ответственность прежний собственник, если при смене собственника не согласовано иное.
(2) Собственник не имеет права прекратить свое членство в товариществе в случае наличия одобренного проекта этажной собственности для освоения средств Европейского союза и/или государственного или муниципального бюджета, безвозмездной помощи, субсидий или собственных средств для основного ремонта и/или обновления здания или какой-либо его части.
Принятия решений общего собрания
Статья 33.
(2) Общее собрание товарищества принимает решения:
5. Для обновления, проведения основного ремонта и для освоения средств из фондов Европейского союза и/или из государственного или муниципального бюджета, безвозмездной помощи и субсидий, собственный средств или других источников финансирования, а также для прекращения товарищества – большинством, но не менее 67% из представленных идеальных частей в товариществе;
6. Для установки рекламных или технических сооружений на здании, для присоединения здания к сетям теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения и для отключения этажной собственности от теплоснабжения и газоснабжения – большинством более 50% идеальных частей от общих частей;
7. Для возложения полномочий или их части управляющему совету (управляющему), а также для передачи деятельности по обслуживанию общих частей здания юридическим или физических лицам, которые не являются собственниками – большинством, но не менее 67 % из представленных идеальных частей в товариществе.
Совет управляющих (управляющий) товарищества
Статья 34.
(2) Совет управляющих (управляющий):
9. По требованию собственникам издается документ о наличии или отсутствии задолженностей по отношению к товариществу;
10. Осуществляет иные полномочия, возложенные ему общим собранием.
(10) По решению общего собрания товарищества, принятого большинством, но не менее 67% из представленных идеальных частей в товариществе, полномочия совета управляющих (управляющего) могут быть возложены на физические или юридические лица, которые не являются собственниками. Договор о передаче полномочий одобряется решением общего собрания товарищества большинством, но не менее 67% из представленных идеальных частей в товариществе, и заключается уполномоченных общим собранием товарищества лицом на срок до двух лет. В течение срока действия договора, выбранное физическое или юридическое лицо имеет права, обязанности и несет ответственность совета управляющих (управляющего) в соответствии с данным законом.
Отмена решения общего собрания
Статья 40.
(2) Заявление подается в районный суд по местонахождению этажной собственности в течение 30 дней со дня получения решения в порядке, предусмотренном ст. 16, пар. 7.
Отмена действий совета управляющих (управляющего)
Статья 43.
(2) Заявление подается в районный суд по местонахождению этажной собственности в течение 14 дней со дня его получения в порядке, предусмотренном ст. 16, пар. 7.
Глава третья.
РЕГИСТРАЦИОННЫЙ И УВЕДОМИТЕЛЬНЫЙ РЕЖИМ. КОНТРОЛЬ.
Реестр
Статья 44.
(3) В реестр вписываются наименование товарищества, его адрес, срок, на который оно учреждено, предмет его деятельности, представленные идеальные части в товариществе, имена, адрес электронной почты и адреса членов совета управляющих (управляющего) и способ представительства.
Обязанность уведомить
Статья 46б.Управляющие или председатели советов управляющих зданий или отдельных подъездов в режиме этажной собственности подают уведомление в муниципальную или районную администрацию в течение одного месяца после их выбора. Уведомление должно содержать имя, электронную почту, адрес и телефон каждого из членов совета управляющих или управляющего, а также адрес здания в режиме этажной собственности, адрес для корреспонденции и копию протокола о выборе совета управляющих (управляющего), заверенную надписью „Верно оригиналу“ и приложения к нему.
Глава четвертая.
ПОДДЕРЖАНИЕ, РЕМОНТ И ОБНОВЛЕНИЕ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ
Общие правила
Статья 48. (1) Ремонт, обновление, реконструкция и переустройство общих частей или замена общей инсталляции и оборудования осуществляются по решению общего собрания собственников.
(2) В случае ремонта общих частей, в первую очередь проводятся работы строительно-технического характера, чтобы привести здание в соответствие с требованиями и указаниями его технического паспорта.
(3) Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей, о которых имеется принятое решение общего собрания собственников, распределяются между собственниками самостоятельных объектов соразмерно с принадлежащим им идеальным частям от общих частей здания.
(4) Решение о проведении ремонта, обновления, реконструкции и переустройстве общих частей между отдельными этажными собственностями принимается совместным общим собранием в порядке, предусмотренном ст. 18.
Выполнение срочных ремонтов
Статья 49.
(4) Мэр муниципалитета или района, или уполномоченное им должностное лицо осуществляет проверку и издает постановление в течение одного месяца после уведомления по ст. 3, по которому собственники обязуются осуществить в определенный срок ремонт в соответствии со ст. 1, но не позднее трех месяцев. Постановление сообщается председателю совета управляющих (управляющему) и может быть обжаловано в административном суде по местонахождению этажной собственности.
(5) В случаях, когда постановление из пар. 4 не выполнено в срок или допущено предварительное исполнение по нему, срочный ремонт осуществляется мэром муниципалитета или района в течение срока до трех месяцев после истечения срока ремонта по пар. 4. В таких случаях на основании постановления и платежных документов за сделанные расходы, издается исполнительный лист в пользу муниципалитета или района на сбор средств в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом.
Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности
Статья 51. (1) Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности распределяются поровну в зависимости от числа собственников, пользователей и обитателей и членами их семейств не зависимо от этажа, на котором они проживают.
Обеспечение доступа
Статья 54а. (1) При принятом решении общим собранием собственников и/или товарищества собственников об осуществлении деятельности по ст. 6, пар. 1, п. 12 и отказ на обеспечение доступа со стороны собственника до принадлежащего ему самостоятельного объекта, мэр муниципалитета или района, или уполномоченное им должностное лицо осуществляет проверку и издает постановление, обязующее собственника предоставить необходимый доступ. Постановление сообщается собственнику и председателю управляющего совета (управляющему) и может быть обжаловано в административном суде по местонахождению этажной собственности.
Глава пятая.
АДМИНИСТРАТИВНО-НАКАЗАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 56.
(4) Председатель управляющего совета (управляющий), не исполняющий свои обязанности в соответствии со ст. 49, пар. 1 – 3, наказывается штрафом в размере от 500 до 1000 лв.
(5) В случае, если физическое или юридическое лицо, на которое возложены полномочия управляющего совета (управляющего) в порядке со ст. 19, пар. 8 и ст. 34, пар. 10, нарушает или не исполняет свои обязанности, которые он имеет в соответствии с положениями данного закона как совет управляющих (управляющий), если это деяние не является преступлением, наказывается штрафом в размере от 800 до 1500 лв. - для физического лица, или имущественным штрафом в размере от 1000 до 2000 лв. – для юридического лица.
Статья 56а. (1) За неисполнение обязанностей по ст. 44, пар. 1 или по ст. 47, пар. 2 мэр муниципалитета или района наказывается штрафом в размере 100 до 500 лв.
(2) За неисполнение обязанностей по ст. 49, пар. 4 или 5 мэр муниципалитета или района наказывается штрафом в размере 300 до 700 лв.
Статья 57. (1) Установленные нарушения описываются в протоколе, который составляется советом управляющих. Если в этажной собственности нет выбранного совета управляющих, протокол составляется управляющим и двумя собственниками и/или пользователями, а при отказе со стороны управляющего, протокол составляется тремя собственниками и/или пользователями. Составленный протокол должен содержать данные о лице, совершившем нарушение, описание, время и дату совершения нарушения.
(2) В случаях установления нарушений, совершенных членом совета управляющих (управляющим) или членом контрольного совета, протокол составляется контрольным советом. Если в этажной собственности нет выбранного контрольного совета, протокол составляется тремя собственниками и/или пользователями.
(3) Протокол составляется в трех одинаковых экземплярах, по одному для председателя совета управляющих (управляющего) или одному из собственников, участвовавших в его составлении, нарушителя и муниципальной или районной администрации. После составления протокола председатель совета управляющих (управляющий) немедленно представляет протокол муниципальной или районной администрации.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10. „Обновлением” является понятие „обновление” в соответствии с Законом об устройстве территории.
11. „Расходами на управление и поддержание” являются расходы, сделанные на расходные материалы, связанные с управлением, вознаграждение членов управляющих и контрольных органов и кассира, а также на электроэнергию, воду, отопление, уборку, абонентное обслуживание лифта и другие расходы, необходимые для управления и обслуживания общих частей здания.
12. „Полезными расходами” являются расходы, повышающие стоимость здания, которые в случае переустройства и ремонта общих частей не предусмотрены законодательством и не включены в расходы на необходимый и срочный ремонт и обновление.
10. „Обновлением” является понятие „обновление” в соответствии с Законом об устройстве территории.
11. „Расходами на управление и поддержание” являются расходы, сделанные на расходные материалы, связанные с управлением, вознаграждение членов управляющих и контрольных органов и кассира, а также на электроэнергию, воду, отопление, уборку, абонентное обслуживание лифта и другие расходы, необходимые для управления и обслуживания общих частей здания.
12. „Полезными расходами” являются расходы, повышающие стоимость здания, которые в случае переустройства и ремонта общих частей не предусмотрены законодательством и не включены в расходы на необходимый и срочный ремонт и обновление.