• +3 595 682 4444
  • office@upravdom.bg

    Статьи

    Управляющая компания VS Общее собрание

    Эта тема очень актуальна сегодня и служит причиной многочисленных конфликтов между собственниками самостоятельных объектов недвижимости в Болгарии.

    Прежде чем удастся раскрыть эту тему, необходимо будет развенчать несколько мифов, разобраться в терминах, понятиях и определениях, понять и четко расставить по местам зоны ответственности, законности действий и прав, требований друг к другу всех участников этого сложного и многогранного процесса, который называется Сообществом/товариществом собственников(ТСЖ) жилья в России или Этажной собственностью (ЭС) в Болгарии.

     

    • На первое место я поставил бы культурную, ментальную, этническую и социальную разницу, которая не дает найти взаимопонимание и баланс в мультикультурных социальных группах.

    Реального опыта таких взаимоотношений мы практически не имеем, а он, как говорится, сын ошибок трудных.

    Представьте себе среднестатистического россиянина- владельца недвижимости в Болгарии. Это человек в возрасте 40-60 лет, с высшим образованием, высоким социальным статусом, уважаемый в своем круге, с богатым жизненным опытом, имеющий четкое  представление о сути вещей, уверенный в непоколебимости своих понятий о мироустройстве и готовый отстаивать и защищать собственные интересы до последнего вздоха. К этой картине надо добавить обостренное чувство справедливости и полное непонимание реалий того общества, в которое он попал. Ему кажется, что здесь все не соответствует его сложившимся представлениям о порядке вещей, о справедливости, законности, ответственности. Что бы он не предпринимал- все бесполезно. Не работают ни авторитет, ни связи, ни устоявшиеся алгоритмы решения проблем. Поэтому все не так как надо, а значит плохо. На самом деле все просто не так, как он к этому привык. Россия это одно, а Болгария - другое. И его устоявшееся мнение, базирующееся на опыте жизни в одной стране, просто не применимо в другой, а что и как на самом деле - никто не объяснил.

    Поэтому одной из основных проблем не утихающих конфликтов  в сфере Этажной собственности я назвал  бы слабую информированность собственников о своих реальных правах и обязанностях, идеалистическое, а чаще, просто ложное представление о порядке взаимодействия между элементами системы, распределении обязательств и ответственности.

    • Одно из первых заблуждений - это мифы о застройщиках, управляющих компаниях, их правах, обязанностях и ответственности.

    Застройщик, он же зачастую инвестор (нас интересует собирательный образ) — тот, кто вложил деньги и построил объект продажи для реализации. Не стоит раскладывать эту тему глубже, чем она нас интересует в разрезе поднятой проблемы. В упрощенном виде бизнес план состоит в том, чтобы построить дешевле, а продать дороже, в дальнейшем желательно избежать ответственности за возможные дефекты строительства. С точки зрения бизнеса это оправданный проход, ведь целью любого бизнеса является извлечение прибыли. Поэтому абсолютно объяснимо, что после реализации объекта продажи, застройщик теряет интерес к нему . Ведь он им больше не владеет. А у реальных собственников, тех, кто купил, остаются иллюзии того, что застройщик несет ответственность перед покупателями, ведь он им много чего обещал для того, чтобы они купили именно у него. А ведь и компания была серьезная, и человек солидный. Увы, как правило, мы сами идеализируем ситуацию и людей в ней, прозрение приходит позже.

    • Важно понять, что обязательства вашего продавца/застройщика заканчиваются сразу после оформления сделки купли продажи.

    У застройщика всегда остаются «хвосты» - это не проданные объекты, ипотека, земля и сооружения на ней, не урегулированные взаимоотношения с Электросетями и Водоканалом. Все это тянет деньги при отсутствии доходов от продаж, и желание переложить эту нагрузку на реальных собственников- естественное желание. Но подмена понятий состоит в том, что, решая собственные проблемы за счет собственников, застройщик, как правило, выдает это за таксу поддержки, а собственники, оплачивая таксу поддержки, думают что возлагают ответственность за поддержку на застройщика, и все это вскрывается только после исчезновения последнего, который пропадает, решив все свои проблемы, оставив собственников один на один со всеми накопившимися проблемами за все прошедшие годы существования здания.

     

    •  Миф номер один — это все обязательства застройщика перед собственником после продажи.

    Часто приходится слышать умозаключения собственников,  убеждающих самих себя в этом, что застройщик владеет землей на которой построен дом, ему принадлежат бассейн и прилежащие территории, и поэтому он может ограничить право пользования всем этим собственникам самостоятельных объектов в здании, построенном на его земельном участке. Что служит поводом для многочисленных спекуляций и  принуждения жильцов оплачивать сборы сомнительного предназначения , именуемые таксой поддержки.

    • Это ещё один миф о правах Застройщика.

    На самом деле, это не так. Несмотря на то, что собственник земли, зачастую, это вовсе и не застройщик, он  действительно является владельцем инфраструктурных сооружений на земельном участке. Все инфраструктурные сооружения построены в соответствии с общим проектом застройки и соответствуют общему предназначению здания и являются объектами общего пользования всеми собственниками самостоятельных объектов в комплексе. Судебная практика подтверждает это однозначно. Таким образом, если предназначение здания — курортно-апартаментный комплекс, это означает что все собственники самостоятельных объектов в этом комплексе имеют право пользования всеми инфраструктурными сооружениями комплекса, определенными проектом и планировкой на нем. По своему статусу Застройщик ничем не отличается от других собственников, он просто сосед, у которого больше или меньше имущества. И только Общее собрание определяет все правила в каждой отдельной Этажной собственности в соответствии с Законом об управлении этажной собственностью. И застройщик может влиять на решения Общего собрания собственников самостоятельных объектов исключительно путем голосования принадлежащим ему процентом общих частей в здании. Поэтому ни один из собственников, даже если он застройщик, не имеет права ограничить другому возможность пользования ни совместным, ни личным имуществом, выключить свет или ограничить вход.

     

    По отношению к собственнику земельного участка, на котором построено здание, строение является обременением, которое будет существовать весь срок существования строения.

     

    А вот обязанность поддерживать инженерные сооружения, такие как бассейны, принадлежащие собственнику земельного участка, лежат именно на нем. И если в результате ненадлежащего содержания такого бассейна произойдет негативный инцидент, то претензии будет принимать собственник земли и, соответственно, находящегося на нем бассейна.

    Но ограничить жильцам право пользования объектами инфраструктуры собственник земельного участка и инфраструктурных сооружений не имеет права, а равно как и взимать с них оплату за пользование. Да, исходя из того, что все собственники заинтересованны в качественном и своевременном обслуживании сооружений общего пользования, что связанно с расходами на их содержания,  вопрос об оплате этих расходов может и должен быть предметом обсуждения Общего собрания, а соответствующая статья расходов может иметь место в общем бюджете и участвовать в формировании таксы поддержки.

    Контакты

    Домоуправление в Болгарии

    Адрес: 
    Болгария, г. Бургас,
    ул. Славянска 77
    Телефон: +3595 682 4444
    Электронная почта: office@upravdom.bg

     

    Задать вопрос?