• +3 595 682 4444
  • office@upravdom.bg

    Статьи

    Эпопея КАК Амадеус-5

    Наш коллектив работает над проектом ЭС КАК Амадеус - 5, кв. Слънчев бряг, общ. Несебър.

    Страсти в комплексе не утихают уже несколько лет, собственники не довольны управлением, но не могут объединиться в решении своих проблем. Им все кажется, что это сделает, кто-то за них. Людей много, мнений еще больше, согласия нет,  узел только завязывается. Создаются и лопаются группировки, формируется и распадается общественное мнение, одним словом брожение.

    Члены инициативной группы попросили меня прокомментировать рассылку одной из собственниц. Ввиду того, что мой комментарий стали тиражировать, я решил его опубликовать во избежании перелицовки и фрагментации.

    С какими только инсинуациями не приходится встречаться в процессе нашей деятельности по организации и проведению Общих собраний в рамках проекта - Домоуправление в Болгарии. Обычно я не поддерживаю полемику и стараюсь вносить ясность только  там, где вижу крайнее заблуждение и считаю необходимым вывести общественное мнение из тупика.. Но данный материал поразил меня глубиной проработки и анализа, откровенной провокативностью по отношению к реальным собственникам. Скажу честно, я дал согласие на комментарии, только когда я узнал о том, что это письмо растиражировано и распространено по всему комплексу физически, потому что понял, что это заказ, а не просто дискуссия. Заказ отработан грамотно и внешне авторитетно, браво исполнителям! Тридцать серебренников ваши!

    К сожалению, не располагаю временем, да и не вижу для себя смысла делать глубокую аналитику этого бесспорно талантливого произведения, поэтому буду его комментировать, разбивая на цитаты. Делаю это исключительно по просьбе жильцов КАК «Амадеус 5»  в просветительских целях и абсолютно бескорыстно. Выражаю свое личное мнение, которое базируется на моем пятилетнем опыте работы именно в сфере Этажной собственности в Болгарии и судебной практике нашей коллегии.

    Цитирую письмо:

    Уважаемые соседи!

    Покупая квартиры в комплексе Амадеус 5, мы хотели здесь приятно и беззаботно отдыхать с родными  и друзьями, а не разбираться в нормах болгарских законов и имущественных проблемах компании – продавца квартир.

    - Да, но не знание прав не освобождает от ответственности. Имущество- это всегда ответственность и обязательства. И если на этот факт закрыть глаза, то проблемы не исчезнут, а последствия будут нарастать в прогрессии, и решать их придется только дороже и больней. Просто юристы бывают представителями разных сторон спора, видно, этот нанят кем-то заинтересованным в ухудшении положения реальных собственников, раз предлагает закрыть глаза на проблемы и получать удовольствие от грубого надругательства над собственными правами.

    К сожалению, нас к этому вынуждают. «Инициативная группа нашего комплекса»  в своих  информационных письмах, которые мы получаем, регулярно сообщает нам об имущественных спорах вокруг  Старт-Инвеста, допущенных им нарушениях и проблемах с нашим договорами на обслуживание квартир. Также нам предлагается провести общее собрание собственников, цель которого - создать этажную собственность и пересмотреть плату за обслуживание.

    - Инициативная группа тратит силы и средства для общей пользы и никого и ни к чему  не может принудить, в отличии от Старт-Инвеста, паразитирующего в комплексе более 10 лет. Занимаясь шантажом с отключением света и воды, самовольно используя имущество собственников, навязывая собственные правила, пользуясь принципом “разделяй и властвуй”, вербуя себе сторонников, обещая преференции и льготные условия, не платя ни цента в поддержку своих самостоятельных объектов, разворовывая фонд ремонта и обновления, который на данный момент по минимальным законным меркам 3,87 лв. с каждого апартамента в месяц должен был составить 17647 лв. в год. Может вы знаете где эти деньги?

    Что это такое этажная собственность, каковы легитимность и последствия ее создания, каков порядок  определения суммы платы за обслуживание, нам не рассказывают.

    Я решила с этим разобраться и, будучи юристом по образованию и по профессии, изучила Закон об управлении этажной собственностью, действующий в Болгарии с 01.05.2009 г. (далее - ЗУЭС), благо правовые системы России и Болгарии не сильно отличаются. В этом мы могли убедиться, заключая договоры купли-продажи квартир.

    Кроме того, я ознакомилась с мнениями и рекомендациями болгарских юристов (болгарский все же похож на русский плюс переводчик ГУГЛ), а также с практикой организации управления  в курортных комплексах типа нашего.

    Хочу кратко изложить вам основные моменты, которые мы должны знать, а также выводы, к которым я пришла.

    - Прежде всего, избавьтесь от ложных представлений и снобизма, правовые системы наших стран разнятся радикально, болгарский язык похож на русский только наличием кириллицы, и достаточно ли вашего   изначально ошибочного представления  для заявлений типа «-которые мы должны знать, а также выводы, к которым я пришла», «-а также с практикой организации управления  в курортных комплексах типа нашего».!?!?

    Особенно мне понравилось «-В этом мы могли убедиться, заключая договоры купли-продажи квартир.»

    Не знаю в чем убедились Вы, но более 20 000 россиян, купивших квартиры с ипотекой и потерявших все деньги, не ставших собственниками по истечению срока действия предварительных договоров, подписавших договоры поддержки и попав в финансовое рабство, убеждены в обратном. А ведь на каждого их них был свой «баран провокатор», который пел песни подобно вашим. Кто вы в этой системе развода соотечественников на деньги, кому служите?

    1.Этажная собственность в терминологии болгарского законодательства – это  жилые многоквартирные дома, где собственниками квартир являются разные лица. ЗУЭС регулирует порядок управления такими домами, чтобы содержать в порядке общее имущество дома – лифты, лестницы, стены, крышу и т. д.

    - Можно сказать проще это аналог российского ТСЖ

    1. При этом ЗУЭС различает порядок управления:

    - в жилом комплексе закрытого типа

    - и в прочих многоквартирных домах (назовем их условно обычные дома)

    1. Обычные многоквартирные дома управляются либо общим собранием собственников, либо товариществом собственников.

    Нам предлагают первую форму управления, поэтому остановимся на ней подробнее.

    4. Общее собрание собственников и оплата расходов на управление общим имуществом в этом случае

    Если общее собрание собирается в первый раз, его может созвать любой из собственников.

    Уведомление о созыве общего собрания должно быть размещено  на видном и общедоступном месте в подъезде дома  не менее чем за 7 дней от даты проведения собрания и подписано лицами (лицом), которые его созывают. В уведомлении указывается повестка дня общего собрания, дата, время и место его проведения.

    Общее собрание собственников, в частности:

    - принимает правила внутреннего распорядка;

    - выбирает совет управляющих (управляющего), кассира,контрольный совет (контролера);

    - принимает годовой бюджет и одобряет годовой отчет управляющего и контролера;

    - принимает план ремонтов, реконструкций, переустройства и т.п.;

    - определяет размер денежных взносов на расходы на управление и содержание общих частей дома;

    - определяет размер денежных взносов в фонд „Ремонт и обновление”

    Обратите внимание! Расходы на ремонт и расходы на содержание общих частей должны фигурировать в бюджете отдельно, поскольку они распределяются между жителями дома по разным правилам.

    Плата за содержание общих частей (освещение, уборка,  охрана, лифт и т.п.), распределяется по правилам  ст.51  ЗУЭС. А именно:

    - поровну в зависимости от числа собственников, пользователей и обитателей;

    - при этом  собственники, пользователи и обитатели, которые пребывают в доме не более 30 дней в течение календарного года, а также дети до 6 лет не оплачивают расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности.

    Таким образом,  недостаточно разделить общие расходы на содержание пропорционально долям собственников в общей площади комплекса. Помимо этого надо учесть:

    - количество лиц, не являющихся собственниками, но фактически пользующихся комплексом (обитателей и пользователей, т.е. родственников, гостей  и других лиц, которым собственники разрешают жить в своей квартире);

    - время  пребывания этих лиц в комплексе в течение года.  

    И это справедливо. Ведь собственник, который не бывает в своих апартаментах в течение года, не пользуется общей территорией дома, а значит и не должен платить за его текущее содержание. И наоборот те собственники и лица, которым они разрешают жить в своих апартаментах (родственники, съемщики и т.п.), кто живет там круглый год или в течение нескольких месяцев,  должны нести эти расходы как реальные потребители услуг.

    Иными словами, плата за содержание общих частей не может быть едина для всех собственников.

    - Абсолютно верно!

    А вот расходы на ремонт согласно ст.ст. 48 -50 ЗУЭС распределяются пропорционально долям собственников в общих частях дома. И эти платежи не зависят от времени пребывания собственников и их гостей в доме.

    И это тоже справедливо, поскольку эти расходы необходимы для поддержания собственности в нормальном состоянии.  А это важно для каждого собственника независимо от того,  как часто он бывает в своей квартире.  

    И тот и другой платеж вносятся ежемесячно.

    Для справки. В информационном письме инициативной группы от 18.06.2015сказано (цитирую почти дословно): в результате кропотливых подсчетов, анализа рисков, а также с учетом неких «негативных факторов, была определена цена таксы поддержки, ЕДИНАЯ ДЛЯ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ. Она  будет распределяться в соответствии с ЗУЭС и пропорционально  % от общих частей, которые принадлежат каждому собственнику, и ориентировочно эквивалентна  6,00 €⁄м².  Что такое такса поддержки, как именно она сформирована, исходя из какого бюджета нам не пояснили ни в информационном письме, ни по отдельной просьбе (мы направляли личный запрос лицу, подписавшему письмо).

    - Нет смысла комментировать, потому что это все очень дискуссионная тематика, на которую вы найдете ответ сами в процессе самоорганизации. По решению ОС возможны различные варианты распределения бюджета между собственниками. Члены инициативной группы пытаются оперировать категориями, к которым привыкли все и пытаются обосновать то, что содержание комплекса будет дешевле, потому что это основной аргумент для собственников. Но имеет значение только то, что все деньги должны тратиться исключительно на нужды Этажной собственности. А сколько и на что может решать только Общее собрание. БЮДЖЕТ ВО ГЛАВЕ ВСЕГО!!!

    А как он будет распределяться- это дело техники, которая определена законом. Прозрачность и полная информированность собственников - залог процветания любого ТСЖ.

    1. Жилой комплекс закрытого типа и управление в нем

    Жилой комплекс закрытого типа (ЖКЗТ) - это комплекс, который обособлен как самостоятельный объект недвижимости, включающий в себя  многоквартирный дом (несколько домов), а также  другие объекты для обслуживания собственников и обитателей квартир (детские площадки, бассейны, общие зоны отдыха и т.д), и на территорию которого контролируется доступ посторонних лиц.

    Здесь управление общим имуществом осуществляется на основании  договора, который  инвестор (собственник земельного участка, на котором стоит комплекс) заключает с каждым собственником квартиры. Подписи сторон договора  должны быть заверены нотариально, а сам договор зарегистрирован инвестором в госреестре.

    Регистрация нужна для того, чтобы будущие покупатели квартир у нынешних  собственников могли ознакомиться с его условиями и понимать кем и как будет обслуживаться их дом, и сколько они будут за это платить. Ведь с покупкой квартиры они «наследуют» этот договор от предыдущего собственника квартиры и не могут внести в него изменения.

    - Это узаконенная форма рабства собственников.Но выбор сделан,и он ,  как правило, осуществляется без полного понимания последствий такового. Познакомьтесь с собственниками закрытых комплексов, каждый там мечтает выпрыгнуть из западни, но поздно, подпись стоит, обременение на имущество в виде договора поддержки- сложившийся факт, изменить который невозможно.

    То есть никаких общих собраний, дележей общих расходов и т.п. Только договор между собственником квартиры и инвестором. При этом закон (не только ЗУЭС, но и другие законы Болгарии) не регламентирует содержание договора об управлении ЖКЗТ, стороны определяют его условия сами. Главное, чтобы не были нарушены общие нормы о договорах.

    Очевидно, что эта форма управления менее демократична, чем общее собрание в обычных жилых домах.

    - Отдельно стоит отметить, что комплекс закрытого типа предполагает договор между каждым отдельным собственником и инвестором в полном объеме жильцов. Инвестора нет, собственники против. Но в любом комплексе закрытого типа может состояться общее собрание и обратно. Потому что по смыслу ЗУЭС, только собственники могут управлять своим имуществом. В том числе и заключать любые договоры по своему усмотрению.

    Но это ограничение объясняется особенностями ЖКЗТ. Ведь здесь общее имущество - это не только стены, крыша, коридоры и лифты. В ЖКЗТ также входят другие объекты, имеющие значение для всех жильцов, такие как отдельные бассейны, спортзалы, сады и т.п. Управление такими общими объектами может быть затруднено и даже невозможно в условиях демократии, если кто-то из собственников будет злоупотреблять своими правами.

    - Собственник, который злоупотребляет своим правом на собственность, как вы это себе представляете?

    Кроме того, эти комплексы, как правило, дорогие и их обслуживание и безопасность требует значительно больше денег, чем для обычных домов.

    - Дороговизна содержание комплексов закрытого типа и зданий с укрепившимися в них Управляющими компаниями обусловлена только одним: огромными затратами на издержки по содержанию самих управляющих компаний: 20% НДС, 10% управленческие расходы, 20% основные средства, Зарплата и налоги, 20% рентабельность. Итого минимум 70%.

    На содержание самого объекта ПРОСТО НИЧЕГО НЕ ОСТАЕТСЯ.

    Наконец, квартиры в ЖКЗТ как правило покупаю иностранцы, которые большую часть времени не проживают в Болгарии, а значит и в своей квартире. Они не могут полноценно участвовать в общих собраниях.

    - Представительство в ОС по доверенности никто не отменял.

    Рассчитывать плату за обслуживание в зависимости от срока их пребывания и от количества их гостей также весьма затруднительно.

    -Мы используем систему, которая это делает в режиме реального времени с моментальным уведомлением собственников об их расходах и долгах за срок пребывания.

    Поэтому логично управление в ЖКЗТ централизовать, т.е. передать инвестору (управляющей компании), который и будет поддерживать комплекс в надлежащем состоянии.

    - Что мешало ему это сделать за прошедшие 10 лет? У вас нет даже лицевых счетов на электричество  и воду.

    Так же логично установить для собственников в ЖКЗТ  общую годовую плату за содержание и ремонт комплекса в зависимости от их доли в общей собственности (N евро за кв.м).

    - Начисление таксы поддержки на идеальную площадь каждого самостоятельного объекта незаконно — судебная практика нашей коллегии. ЗУЭС регулирует отношения в отношении Общих частей, а все , что внутри  личного имущества собственника - его личное дело.

    В то же время закон не требует, чтобы эта плата была единой для всех собственников. У кого-то это 1 евро, у кого-то может быть и 20. Другое дело, что эта плата должна быть обоснована. Но это предмет договоренности собственника с инвестором, а не предмет обсуждения на общем собрании.

    Если же инвестор не выполняет свои обязанности по договору, его можно заставить сделать это и даже наказать, в т.ч. и через суд. И это не будет сложно –собственнику или нескольким собственникам совместно достаточно подать иск и представить суду доказательства, что инвестор в нарушении договора не обеспечивает должный порядок и безопасность  в ЖКЗТ.

    - Об этом только говорить несложно.  Судебные дела в РБ занимают  около года в одной инстанции, судебные издержки  превышают суммы исковых требований, исполнительные действия по  решениям судов , зачастую, не исполнимы, ввиду отсутствия обеспечения у ответчиков, тем более у фирм с ограниченной ответственностью.

    В заключении

    Представляется, что Амадеус 5 соответствует понятию ЖКЗТ, и такая форма управления как общее собрание нам не подходит.

    - Управлять своим имуществом могут только собственники, что подходит всем!Они же  могут решать все только  на общем собрании. Вы- одна из собственников, внесите  этот вопрос в повестку дня и голосуйте принадлежащими вам общими частями.

    Все или почти все собственники квартир – иностранцы, которые живут в доме лишь в летний период. У нас есть бассейн и прилегающая к нему зона отдыха, забор, консьерж, озеленение.

    - Это все статьи расхода в общем бюджете комплекса. Представление по доверенности никто не отменял. А вся вертикальная планировка, бассейны и т.д. является элементами застройки, согласно проекта на данном земельном участке, по отношению к которым само здание является отягощением, которое будет существовать весь период существования здания. Доступ к ним  не может быть ограничен собственниками самостоятельных объектов в здании. Судебная практика говорит об этом однозначно.

    Управлять всем этим без помощи инвестора скорее невозможно, чем реально.

    - Инвестор закончил свой инвестиционный план, построив и продав вам имущество, на данный момент он один из ваших соседей и ничем не отличается от вас в правах и обязанностях. И будет выполнять решения ОС, как и каждый. Если он хочет оказать содействие в управлении, кто против, но мешать права не имеет.

    Кто гарантирует, что избранный на общем собрании управляющий, который никаких договоров с собственниками не заключает, сможет должным образом обеспечить уход за комплексом? Он такой же жилец-иностранец как и все остальные. Он не живет в доме круглый год. Он не знает болгарского (и даже если знает, то не как родной). Он не знает особенностей и правил Болгарии (согласитесь, везде есть свои нюансы).  Даже если он честнейший человек, он просто может не приехать вовремя, заболеть и т.д. и т. п.

    - Тоже самое относиться, к любому, в том числе и УК. Только УК отвечает исключительно копеечным капиталом, все! Вопрос в ответственности и возможности ее взыскать или сменить управляющий орган. Управляющий следит за исполнением бюджета и решений ОС, несет личную ответственность своим имуществом, имеет срочный мандат и список функций, определенных законом. Всегда есть варианты внешнего управления, административного, юридического сопровождения.

    По факту у нас уже есть инвестор, с которым каждый собственник заключил письменный договор об управлении – это СТАРТ ИНВЕСТ ЕООД.

    - Вы можете заключать сколько угодно договоров поддержки на свое имущество, но почему вы решили, что можете заключить договор поддержки на не принадлежащий вам бассейн? Все это самообман, если из вашего договора поддержки убрать все те пункты, которые фактически являются не исполнимыми, то в голом остатке останется только ваша обязанность платить. Нет в Болгарии такого понятия Управляющая компания. Управляют только собственники, это не их право — это их обязанность по закону.

    Разделение управления и исполнения объективная необходимость, иначе не возникает права требования, сам у себя не потребуешь выполнения обязательств.

    Да, подписи на договорах не заверены нотариально. Но фактически договор исполняется – мы вносим ежегодную плату(подтверждается расписками), инвестор следит за комплексом. А значит, наши договоры действительны. Оспаривать их – дорогое удовольствие (логичный вопрос  собственнику – а зачем же ты вносил плату по договору, который считаешь незаконным?).

    -Для расторжения договора достаточно простого предизвестия, это право сторон в силу закона.

    При желании мы, ссылаясь на ст.2 ЗУЭС, можем обязать инвестора сходить с нами к нотариусу, а также зарегистрировать наши договоры в госреесте.

    - Да не можете вы никого, ни к чему обязать! Вы ,сами, делайте со своим имуществом что хотите: закладывайте, обременяйте, обеспечивайте обязательства третьих лиц. Людей не втягивайте в глупости! Ну как можно  не обремененное имущество заложить в качестве обеспечения по договору поддержки по сомнительным обязательствам компании, которая зарекомендовала себя как негативный партнер, которая борется за продолжение своего необоснованного обогащения за чужой счет?! Тем более находящейся в плохом финансовом положении.

    Другой вопрос, что наш инвестор СТАРТ ИНВЕСТ ЕООД не выполняет или плохо выполняет свои обязательства. Но как я уже сказала,  у нас при желании есть возможность заставить его исправиться. И мне кажется, что это проще и дешевле, чем менять форму управления на общее собрание.

    - Дешевле- это не сорить деньгами и не содержать паразитов. Вы не можете влиять на Юр. Лицо, не являясь его участником. Есть или нет правовые основания для взыскания может ответить только суд. Но думаю, что если бы они были, вы все уже ходили бы с исполнительными листами. А сам договор не имеет никакого отношения к нормам ЗУЭС, не замешивайте понятия и не вводите никого в заблуждение.

    Надо понимать одно, Общее собрание пройдет в каждом комплексе в силу того, что закон не предусматривает другого управления в самостоятельных зданиях. А управление своим имуществом -прямая обязанность каждого отдельного собственника.

    Разница только в том, что если игнорировать это, то решения спокойно будут приняты и в отсутствии собственника, и ,скорее всего, не в его пользу, а обязанность выполнять решение общего собрания обязательна для каждого вне зависимости от согласия последнего.

     

    Для справки

    СТАРТ ИНВЕСТ ЕООД, (ЕИК или рег.№ 115274150), - действующее юридическое лицо, которое регулярно сдает финансовую отчетность. В этом легко убедиться,ознакомившись с выпиской из Торгового реестра (реестра болгарских юрлиц). Заходите по ссылке,  вводите ЕИК или название, получаете сведения о фирме, ее участниках и управляющих, можете посмотреть ее учредительные документы и сведения об арестах акций(скриншоты с сайта по состоянию на 19.06.2015 в приложении)

    То, что на  акции СТАРТ ИНВЕСТ ЕООД (и возможно имущество), наложен арест не означает, что юридическое лицо прекратило свое существование или не может выполнять свои обязательства по договорам.

    Арест имущества – это не ограничение правоспособности юрлица и не препятствие для ведения им текущей хозяйственной деятельности. Арест конкретного имущества означает лишь запрет на отчуждение (продажу, дарение и т.п.) этого арестованного имущества, в частности, акций фирмы. Свою текущую деятельность она ведет законно и должна отвечает по всем своим обязательствам. Тем более, как следует из информационного письма инициативной группы от 18.06.2015, СТАРТ ИНВЕСТ ЕООД все же распоряжается свои имуществом, поскольку часть объектов в Амадеус 5 в 2015 году сменили собственника.

    - Без иронии скажу, да, действительно это очень полезная информация.

    Оцените реальное финансовое положение компании, интересы которой лоббирует автор этого письма, посмотрите баланс, отчет о прибылях и убытках, оцените стоимость основных средств. Думаю, этой информации будет достаточно для принятия решения о том стоит ли ей доверять собственное имущество в управление и оценить уровень гарантий по обеспечению возможных претензий со стороны собственников в случае неисполнения обязательств.

    Желаю вам всем удачи и терпения, надеюсь вы сможете преодолеть кризис общения и объединиться в решении вопросов, которые действительно важны для вас всех. Только объединившись, вы сможете привести ваш комплекс к миру, процветанию и взаимопониманию. Надеяться на кого-то бесполезно и наивно. Все исключительно в ваших руках. Удачи!

    Контакты

    Домоуправление в Болгарии

    Адрес: 
    Болгария, г. Бургас,
    ул. Славянска 77
    Телефон: +3595 682 4444
    Электронная почта: office@upravdom.bg

     

    Задать вопрос?